5月中旬，73岁的徐耀通站在广州市花都区集群街2号楼旧址前，满是等候，他慨叹离自己的“新房梦”又近了一些。

一个多月前，这儿还遍及暴露的红砖、石块，细细的生锈钢筋堆积成丘，一片凌乱。而现在，撤除现场已整理完毕，前期地勘作业也已完毕，建造计划公示完成后，行将进入地基开挖阶段。

这栋建于1976年、曾被判定为D级危房的高楼，是近段时刻广州一切老旧小区里最受重视的房子。

与大众一般了解的“政府出钱拆迁，业主喜获拆迁补偿款”的方式不同，这栋高楼整体业主自己当甲方，自筹资金大约800万元，预备在旧址重建一栋新楼。户数与之前相同，楼层、房号和套内面积也不发生改动。

依照工程进度，今年年底，该项目悉数竣工，且给每家都装备了简装饰，下一年春节前即可入住。

关于旧楼的槽，吐都吐不完。“房子渗水问题十分严峻，楼上拖地时，咱们楼下就会‘下雨’。厨房和卫生间也常常堵。”业主徐耀通说，他对新房充溢等候，常常来看施工展开。

不过，在原拆原建方式提出的开端，这栋楼的一些业主是不了解的。有的人在等候拆迁，假如房子原拆原建了，不只拆迁款没了，还得往外掏一笔钱，他们不太乐意。政府相关部分对这套房子的预期也不是“原拆原建”，开端，这仅仅一个微改造项目。

那么，集群街2号楼是怎样走向原拆原建的，居民们为何能到达一起自掏腰包，政府又在其间扮演了怎样的人物？

“这栋高楼微改造有什么含义？”

和大大都被改造的老旧小区相同，集群街2号楼地理方位优胜。它身处花都老城区新华街丰富社区，是原花县（现花都区）环卫所宿舍楼，距广州北站仅有500余米。邻近有地铁口，也有区人民医院，出行、寓居都很便利。

可是城市在展开，房子也在老去，运用了将近50年，这栋房子呈现了砖体暴露、三线紊乱、消防设备不完善等问题。有业主说，建房时，这栋楼的墙体没有用水泥，里边的红砖早已发霉，想打孔装空调或许照明灯都无法操作，一旦钻墙，周围的砖都会碎掉。有住户测验对墙面装饰粉刷，过几个月就会因受潮发霉发黑。

业主钟彩兰在20世纪80年代买下了这栋楼一套47平方米的二手房，住了20多年后，由于常常漏水等，就搬去了儿子家。2006年，她测验将房子租借，一个月租金300元。但只租了一个月，租客就由于下水道常常阻塞退租了。徐耀通也是在同一时期买下了这栋楼里一套40多平方米的房子。后来，由于忧虑房子安全问题，他就搬离了。房子租不出去，只好搁置。

搁置是这栋楼大都房子的现状。花都区新华街大街办作业人员曾对该栋楼整体产权状况、居民志愿进行针对性了解，他们发现这栋高楼占地342.4平方米、修建面积1726.64平方米，是5层混合结构，共有25户，其间公房15套，私家产权10套（含9套住所和首层商铺同属1个产权）。业主多为退休白叟。撤除前，9户个人业主的房子只要2户有人寓居，15户公房对外租借了9户，其他都是空房。

2023年，这栋高龄危房的命运迎来改动。

这年9月28日，总出资约5.94亿元的广州北站东侧老旧小区项目正式发动，集群街2号楼就坐落该片区。

微改造，是指对房子保持现有修建格式根本不变的前提下，经过部分拆建、保存补葺以及整治改进等方法施行的更新方法。但这种改造也被以为是一种“穿衣戴帽”式的改动，首要是对高楼外立面等做出改动，室内户型结构等不变。

传闻政府出资要对这栋楼“微改造”后，徐耀通跑到丰富社区居委会直言：“对这样的危房微改造有什么含义？再说，这栋危房这么软弱，假如在微改造期间出了事端，由谁来担任？”

徐耀通还说：“假如政府赞同，咱们更期望原拆原建。”钟彩兰也呼应了徐耀通的主张。

可是，他很快意识到，没有政府主导，业主自己原拆原建太难了。“得压服其他业主赞同，咱们还得跑住建、规划等多个部分，每个部分都有严厉的批阅手续。没几天咱们就‘投降了’，靠业主主导原拆原建，此路不通。”徐耀通告知《我国新闻周刊》。

另一边，社区和大街办担任人了解到这栋楼业主自动提出原拆原建的诉求后，都十分重视。新华街党工委委员毕国斌告知《我国新闻周刊》，2月23日, 广州市花都修建规划院有限公司做出的《风险房子判定陈述》显现，集群街2号楼，归于D级危房（指承重结构已不能满意正常运用要求，房子整体呈现险情，构成整幢危房）。由于存在安全隐患，现已失去了微改造的含义。

他们就把居民乐意付钱原拆原建的主意、房子检测结果报给了花都区住建局和广州市规划和自然资源局花都区分局。终究，区住建局赞同了原拆原建的主意，并得到了区委、区政府领导的认可。

微改造转变成原拆原建，广州此前并没有类似先例。为此，2023年11月，花都区专门出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房子撤除重建试点计划》（下称《计划》），清晰归于改造规模及目标的危旧房子，答应权属人（含权属单位）以撤除重建的方法自行改造。

花都区住建局有关部分担任人告知《我国新闻周刊》，像集群街2号楼这样的危楼，存在很大风险，进行加固和微改造都处理不了大问题。一旦呈现垮塌等事端，政府也会承受很大的压力。而经过原拆原建，能消除隐患，防患于未然。

这笔账该怎样算？

老房子要拆仍是要改造，政府是有一本账的。

假如依照征收拆迁方式对这栋楼进行撤除，政府花在撤除补偿、安顿等费用上的资金是千万元。假如对这栋危楼进行微改造（不含加固），政府花的费用是一百多万元。

而在广州尚无先例的原拆原建，这笔账该怎样算？

花都区将拆建资金来历确定为业主自掏腰包。之所以做出这个决议，毕国斌说，首要依据两方面考虑：首要，该片区类似的老旧房子数量十分多，且大部分房产都是个人业主具有的，假如由政府出资对这栋楼进行原拆重建，对其他在邻近却没有原拆原建的老旧小区业主来说有失公允；其次，原拆重建需求的资金并非一个小数目，让政府埋单，会添加财政支出压力，一旦开了先河，后续展开类似项目时，政府的财政支出压力会越来越大，难以为继。

别的，花都区住建局有关部分担任人告知《我国新闻周刊》，原拆原建归于排危。依照《广州市房子运用安全办理规则》等规则，在排危期间，这种房子的产权人有消除安全隐患的职责，并承当消除安全隐患发生的费用和暂时搬离时发生的租金。

让业主自掏腰包原拆原建，并自行承当过渡期的租金，上述花都区住建局有关部分担任人说，在做出这一决议时，住建、规自、大街、居委会等相关部分都对该决议的合理性有一致，所以均没有任何定见不合。

对政府来说，原拆原建的确是一件合算的事。相较拆迁、微改造这两种方式，花都区住建局有关部分担任人告知《我国新闻周刊》，原拆原建方式中，花都区担任对前期的规划、勘查、丈量、监理等二类费用补助50％，花费70余万元。

不过，有些居民并不是一开端就承受原拆原建的。“这栋楼这么寒酸了，可是方位好，往后政府拆迁时，咱们能够赚一笔房子拆迁补偿款，现在反倒让咱们自掏腰包？”在居民大会上，有业主这样问。

社区只好一户一户地做居民的思想作业，先后招集业主开了9次居民大会，又上门交流了48次。丰富社区居委会主任曾燕娜告知《我国新闻周刊》，居委会除了讲D级危房的风险、原拆原建的状况，还给他们讲国家方针，“咱们告知他们，政府花钱现在也越来越理性，也要寻求性价比，不能打水漂。住建部2021年也发文清晰表明，严控大规模撤除。依据方针，往后很长一段时刻里，这个片区是不可能大拆大建了”。

要居民自掏腰包，价位有必要要在他们能承受的规模内。“咱们调研过‘拆旧建新’的商场行情，民营企业需求盈余，不可能微利运营。比较之后，咱们联络到几家区属国企，终究预估的核算价格约4600元每平方米，这其间不只包含重建自身的工程费用，还含有规划、监理、丈量、人工撤除、修建垃圾清运、电梯加装和简略装饰等许多本钱。”花都区住建局相关担任人表明。

集群街2号楼首层的16间商铺同属1名业主，这名业主早就对危房的安全隐患感到忧虑。他忧虑，一旦出事端，不光影响商铺效益，他还可能要承当相应职责。所以，他十分支撑原拆原建。

“他自动提出，撤除前，给一切的商铺免收一个月租赁费，意图是为他们留出充沛的清货时刻，减轻他们的压力。”曾燕娜说，因总面积大，这名业主预缴资金超越140万元，是一切个人业主中预缴资金最多的一位。

与这位有经济实力的业主比较，不少私家产权业主依然困于资金问题。黄先生从1984年起就寓居在这儿，后来，一家五口人都蜗居在这个60平方米的两居室里。在前几回的居民大会上，他一向优柔寡断，一方面想改动寓居条件，但也为资金忧愁。

作业人员屡次入户造访，他才说出自己的难处。他说，自己家兄弟姐妹三人，他和弟媳一家存在家庭财产纠纷的对立，资金还缺一部分。别的，传闻了4000多元每平方米的原拆原建费用，他也忧虑自己没方法一会儿拿出30万元来。

居委会告知他，花都区为原拆原建推出了相应的扶持方针：关于一些资金比较严峻的家庭，政府方面联络银行等金融机构进行低息借款。有了托底方针，黄先生的情绪渐渐变了，乐意自己掏钱来做原拆原建了。

不过，也有业主是坚决不赞同原拆原建的。73岁的文女士是花都区环卫所的退休职工，在这栋高楼寓居了40多年，平常老两口和现已成年的孙子一同住在50多平方米房子里。

从一开端，文女士就矢口不移，这个房子还能持续住人，不需求原拆原建。居委会屡次上门交流，她才开口说了顾忌。

文女士的儿子儿媳早已离婚，儿子长时刻不在自己身边，儿媳已组建了新家庭。孙子由老两口抚育，老公又需求长时刻服药，每个月都等着用钱。家里只要7万元积储，间隔20多万元的预缴资金，有挺大的资金缺口。

“咱们了解她的家庭状况后，联络到了白叟的前儿媳，跟她讲了寓居条件改进后，有利于其子的日子，终究压服她赞同出一部分钱。别的，文女士提出要把房子过户给孙子，咱们还和谐金融机构为其供给了绿色借款。”曾燕娜说。

各个业主的自身状况和诉求有差异，前期交流是最费时刻的。家家有本难念的经，谁都不肯说“家丑”，只能一趟趟交流，渐渐获得他们的信赖。“只要他们打开心扉后，咱们才知道怎样有针对性地帮扶。”曾燕娜说。

终究，该栋危房的业主悉数赞同原拆原建。值得注意的是，现在，并没有专门的法律法规说到危房原拆原建时，业主的赞同率到达多少才干够施行。只要在《民法典》第278条有过类似的表述：改建、重建修建物及其隶属设备，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主赞同。

花都区住建局有关部分担任人告知《我国新闻周刊》，为了防止往后发生法律纠纷，他们提出，业主悉数赞同后才可原拆原建。这栋楼的业主比较少，所以也相对简单做到100％的赞同率。

“不加盖楼层，也不添加户数”

为了集群街2号能够顺畅原拆原建，区里的相关部分造访了南京、杭州等城市，汲取他们的经历。

花都区住建局有关部分担任人说，有的城市原拆原建的事例历时长达10年，一个重要原因便是，前期安排、策划、规划作业十分繁琐，若只由业主安排，短少政府引导，效果不是很好。“因而咱们汲取这些经历，在前期策划阶段由大街、居委会及相关部分牵头，搜集不同业主的诉求，加强政府引导，一起引导业主托付国企参与前期的安排策划、规划、建造和后期的物业办理。”

“国企介入，并不是为了让其兜底，资金仍是由业主自掏腰包。国企重视发挥技能优势等，依据居民定见做好计划规划与经济测算，补上了业主在这方面的短板。”上述担任人告知《我国新闻周刊》。

2023年11月16日，集群街2号楼地点社区居委会与业主代表、业主企业（即15间公房的业主“广州花国都投西城经济开发有限公司”，是花国都投集团子公司，以下简称“西城公司”）代表，别离开设共管账户办理拆建资金。在政府引导下，整体业主一起托付了西城公司作为项目改造主体，拆建出资预算795万元，现在已根本完成业主改造资金预交纳作业。

为了让广东省修建规划研究院有限公司参与到该项目中，2023年，花都区住建局局长亲身出头，联络该公司总经济师兼创造院院长。该司受邀后，全程参与了集群街2号的新房规划作业。

广东省修建规划研究院有限公司城市修建作业室主任黄俊华告知《我国新闻周刊》，在规划期间，花都区住建局十分关怀相关计划。有时晚上11点左右，花都区住建局局长还给他发微信，提出一些新的思路和主张。

明显，尽管项目资金首要由居民自掏腰包，但政府在各个过程都不缺位，重视对业主的引导，是该项意图一个明显特征。

在项目正式施工前，关于有没有必要为了赢利加盖楼层，也有过评论。西城公司司理危德永告知《我国新闻周刊》，作为项目改造主体，该公司充沛做了本钱管控、安全出产、工程进度等方面的把控。建造前，他们的确讨论过加盖几层的计划。假如楼层加高，进步容积率，从经济效益上来看必定是有利的，但假如与周边交通、医院、校园等不匹配的话，会带来交通拥堵、上学难、看病难等问题，对其他居民也不公平。

花都区住建局与区规划和自然资源局在评论研究时，也发现有些城市在老城区原拆原建时添加容积率的做法，恐怕不具有持续性。并且集群街2号原拆原建的首要意图是消除危房，在方针不是很清晰的状况下，他们仍是决议选用“原拆原建，添加公共服务”的准则，既不加盖楼层，也不添加户数。

不过，详细到各家的房子，户型面积依然有所调整。黄俊华说，他们入户时发现，这栋楼曩昔的户型极不合理，卫生间只要1平方米左右，相当于绿皮火车车厢里的卫生间面积，厨房也多在2~3平方米，且有必要经过厨房才干进入卫生间，导致厨房串味问题严峻。

经过规划，新的户型都有了独立卫生间，主卧室和客厅都朝南，进步了采光效果。国家规则，厨房不能低于4平方米，卫生间不能低于3平方米。优化规划后，也都到达了这两项规范。

别的，电梯也安排上了。黄俊华说，依据国家规则，4层及4层以上新建住所修建应设电梯，12层及12层以上需求装置担架电梯。“在规划时，咱们考虑到这栋楼的住户以晚年人居多，装置的两部电梯都满意担架电梯要求，保证住户尤其是晚年人面对紧迫医疗事情时，能够及时救治。”

新增了电梯，平衡和博弈也来了。黄俊华说，一般来说，电梯一般安顿执政阴的北面，主卧和客厅一般坐落向阳的南面，这样有利于削减电梯运用中发生的噪声影响居民歇息。但一楼商铺的业主提出，电梯安顿在北面会占用其一部分商铺面积，影响商业价值。终究，各方经过洽谈，电梯被安顿在了南面。

不过，公平公平依然是这栋楼原拆原建的中心诉求。曾燕娜说，房子建成后，业主仍是原本的房号和楼层，差异于其他方式的拆迁，不会进行摇号选房的过程。

和其他一线城市原拆原建还有所差异的是，集群街2号楼的业主从搬离到从头入住这段时刻，需求自己处理住宅问题，政府和国企也不进行兜底。他们能够自费租房，或许想方法投靠亲朋寓居。但关于一些契合条件的困难群众，政府能够帮助联络廉价的公租房进行过渡。

3月18日，这栋“不可救药”的危房开端围蔽撤除，正式进入施工阶段。多位花都区官方人士称，撤除前，集群街2号楼商场均价大约每平方米5000元。重建后，房价保存估计每平方米可达12000元~15000元。

别的，值得注意的是，坐落集群街2号楼邻近的集群街1号楼有五层楼高，房龄也类似，被判定为C级危房，修建面积大约1670平方米，业主单位是花都区住建局。在集群街2号楼原拆原建的一起，1号楼也纳入了统筹考虑的规模，进行了撤除。不过，这儿将成为原拆原建的公共服务配套，之后将在旧址建成一个党群驿站，邻近居民届时能够来此休闲文娱，参与相关活动。

广东城规院住宅方针中心主任李宇嘉承受媒体采访时表明，曩昔，在老旧小区改造和危房改造方式上，要么是政府彻底主导，要么是开发商主导，商场埋单。此次集群街2号楼的改造项目，则是居民自我驱动改造为主，政府方针鼓舞以及国企供给服务为辅。这意味着在探究老旧小区改造，特别是危房改造新方式上，广州改动了曩昔单一主体的方式。黄俊华也以为，广州这一方式为许多城市处理类似问题供给了学习。

怎样从“要我改”到“我要改”？

尽管广州在此次原拆原建中清晰提出，既不加盖楼层，也不添加户数，花都区住建部分也提出，要保证居民的套内面积不变。但室内厨卫添加了面积，电梯装备了，消防通道优化了，这栋楼的修建面积仍是比原本多了60多平方米公建配套面积。

“原拆原建的首要任务是排危，在重建时优化楼宇的消防通道、添加电梯，一起也不能削减套内面积，保证了业主的利益，所以添加少量公建配套面积于情于理也都说得通。”花都区住建局总工程师卢祥铅告知《我国新闻周刊》。

事实上，从法律法规方面来看，危房重建时是不得添加修建面积的。

比方2019年修订的《广州市城乡规划技能规则》清晰：经判定为部分或许整幢危房的房子，能够在不添加原有合法产权修建面积和修建高度、不扩展基底面积、不改动四至联系和不改动运用性质的前提下进行旧址重建或许改建。2023年1月1日起施行的《南京市疆土空间规划法令》规则了“‘三原’准则”，即风险房子翻建应当依照原地址、原面积、原高度的准则，依法办理有关批阅手续。

“原拆原建后，的确会添加几十平方米面积。但立刻修正相关要求也不可能，咱们只能先行先试。建成后，我们反应好，居民能得到实惠，往后能够推动拟定或调整某些规则。”花都区新华大街一位担任人表明。

方针的滞后或许缺位是数位采访目标都说到的窘境之一。当时，许多城市都面对老旧危房数量多、拆建扎手问题。在严控大拆大建的布景下，城市许多老旧小区何去何从成为一个无法逃避的问题。

在广州，传闻集群街2号楼要原拆原建，邻近许多居民都到居委会或大街办咨询他们的房子是否契合条件。花都区住建局有关部分担任人告知《我国新闻周刊》，现在广州市住建局正在对集群街2号楼的相关经历进行总结。究竟这是单栋楼，业主相对较少，原拆原建时展开相对顺畅。往后推行到连片片区时，面对的问题也会倍增。

该担任人表明，在后续推行方面，广州应该会出台相关文件。5月1日，浙江省《关于稳步推动乡镇老旧小区自主更新试点作业的辅导定见（试行）》正式施行，这是全国首个出台的推动老旧小区自主更新的辅导定见。

辅导定见的一大亮点是自愿、自主，住所小区可建立业主自主更新委员会或授权业主委员会，在广泛寻求业主定见基础上自愿提交更新请求。请求经地点地地方政府审阅通往后，业主自主更新委员会依据当地方针和条件，安排编制更新计划，包含建造计划、资金筹措、产权处置、项目规划等内容，并由业主一起做出施行决议。

浙江省建造厅党组成员、副厅长姚昭晖承受媒体采访时说：“自主更新是新生事物，没有现成答案，需求各地量体裁衣进行探究。辅导定见出台，自身便是表明晰政府部分的一个情绪，鼓舞和支撑老百姓自主更新。”

他说，要鼓舞各地量体裁衣拟定契合当地实践的自主更新计划。乡镇化进程进入中后期之后，城市建造展开现已逐渐进入存量年代。在这样的布景下，往后老旧小区自主更新将会越来越遍及，甚至会成为一种重要方式。接下来，要经过更多试点发生的示范效果，引导民众从“要我改”到“我要改”。

自主更新的确越来越成为老旧小区原拆原建的遍及做法。在广州的事例以外，杭州市对浙工新村原拆原建时，资金首要来历也由整体居民自筹。整个小区的更新费用约5.3亿元，其间居民自筹资金大约4.7亿元，其他资金由政府部分原本就要用到老旧小区改造上的旧改、加梯、未来社区改造等专项资金处理，然后到达收支平衡。

宜昌市对望洲岗路10号小区进行原拆重建时，估计总出资6384万元，采纳的也是“居民出资、政府奖补、企业支撑”的准则。

但居民出资占比多少、政府怎样辅导、小区能够走何种改造方式，都还需求各地探究。正如姚昭晖所说，每个小区的改造条件不同，每个区域的房价也不相同，这就决议了不能搞“一刀切”。就比方说容积率，浙江的这份辅导定见清晰，能够恰当进步，可是详细能够进步多少，并没有限定值。这也是为了给各地留下必定的方针弹性空间。

原拆原建是这些年的新事物，“政府介入、居民出钱”的方式更是一条新路。花都区住建局相关担任人以为，其实居民自发推动原拆原建很难，所以政府应该从一开端就活跃介入和引导，包含在资金核算，引导建造单位、规划单位等多个环节都不缺位。而在资金筹措、暂时安顿等方面则需求业主多一些自动性，发挥个别效果。

李宇嘉则直言，在房地产商场下行、业主老龄化，且收入遍及不高，又众口难调的布景下，推动“政府介入、居民出钱”的原拆原建，还面对很大的阻力。

发于2024.5.27总第1141期《我国新闻周刊》杂志

杂志标题：广州：老旧危房的命运之变

记者：周群峰

修改：徐天